１　相続税の節税の現状と問題点

　相続税の節税方法としては、一般的に、ローンを組んで賃貸マンションやタワーマンションを購入する方法や生命保険への加入等が行われています。
　しかし、賃貸マンションを購入する節税方法については税務署から否認された事例が複数報道されており、また、令和４年４月には最高裁判所が借入金により賃貸物件を購入した相続税対策を否認した税務署の処分を支持する判決を行っています。

２　（準）富裕層のための相続税節税対策の具体例

(1) 不動産信託受益権の購入

　相続税の節税方法としては、既に述べたとおり、融資を受けて不動産を購入する方法や生命保険への加入等が一般的ですが、金融資産を保有されている方には、別の方法もありますのでご紹介したいと思います。
　その方法とは、不動産信託受益権の購入という方法です。
　この不動産信託受益権の購入は、個人ではなかなか購入が難しい都心の優良賃貸物件について投資するものです。
　もう少し詳しく、かつ、やさしく述べると、一棟又は複数区画の優良な賃貸マンション等を信託銀行に信託し、不動産から発生する賃料等の利益を受け取ることができる権利を購入するものです。
　この不動産信託受益権は、一般の人や会社が購入し易いように１千万円程度から販売されており、小口化された受益権は不動産小口信託受益権と呼ばれることもあります。
　不動産信託受益権の購入については、次に述べる理由から一般的にあまり知られていません。

　①　ローンで購入できないことから金融機関が紹介しない。
　②　タワーマンション等の都心の優良賃貸物件の建設については、一般的に大手建設会社が請け負っていることから、街の建設業者が地主等に対して建物の建設を勧誘しない。
　③　一般的に、購入した人は、自分への様々なリスクを考慮して、節税になるものを購入したことを他人に言わない。

　しかし、この不動産信託受益権の購入については、①資金を運用したい、②借金はしたくない、③相続税の対策をしたい等とお考えの方々に向いていると考えます。

(2) 不動産信託受益権の購入のメリット

　①　賃借人の募集等の不動産管理業務は専門業者が行い、年率約２％の不動産所得が得られる。
　②　１区画を購入して賃貸する場合と比較すると複数の区画を共有するのと同様なことから空室リスクが少ない。
　③　購入時の費用が安い。（例：印紙代２００円、確定日付取得費７００円の合計９００円）
　④　不動産の相続税の評価は金融資産の評価よりも相当低いので相続税の軽減を図ることができる。（相続税評価ベースで８割から９割減少。）
　⑤　信託の期間が10年程度と比較的長期間であり、次のデメリットでも述べますが、借入もしないことから税務署からの否認リスクが少ない。
　⑥　都心の優良な賃貸建物の複数の区画を複数の相続人に均質、均等に分けることができる。

(3) まとめ

　以上、資金運用を検討されている方、また、相続対策・相続税対策を検討されている方を対象として、不動産信託受益権のメリット等をご説明いたしました。
　不動産信託受益権の案件については、一般の不動産と異なり案件の数が限られていること、低金利が継続していること、令和４年４月に最高裁判所が納税者の借入金を活用した相続税対策を否認したこと等から、今後、購入が困難になることが考えられます。

　不動産信託受益権については、知っておきたいこともありますので気になる方は下のフォームからお尋ねいただければと思います。

〇　執筆者紹介

・一般社団法人FPマネースクール 主任研究員（税理士、CFP®認定者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士）
・国税庁、国税局、国税不服審判所等に勤務後税理士登録。
・著書　「平成３年版 税務相談事例集」、「平成14年版 法人税決算と申告の実務」、
「平成15年版 図解法人税」、「平成15年版 減価償却質疑応答集」（以上、大蔵財務協会、共著）