賃料は契約期間中増額しないという特約がある場合、貸主は借主に対し、賃料の増額請求をすることができますか?

賃料の額が土地、建物の価格の上昇により不相当になり、賃料は契約期間中増額しないという特約がある場合、貸主は借主に対し、賃料の増額請求をすることができますか?
一定期間、賃料を増額しない旨の特約は有効です。

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